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不得不承认上海楼市不太景气，有些小区开始降价。

我们通过数据分析，找出了疫情过后下跌最明显的几个小区，希望能对大家有所启发。

上海二手房网签数据几乎都有做低，并不能说明问题——有些地方房价涨了，可能只是放松了评估价。

我们拿到了贝壳平台大部分成交记录，这些价格是真实的成交价，更能说明问题。

不过贝壳市占率不是100%，数据上也会有些误差，希望大家理解。

环线可以确信的是，没有比这份数据更全面真实的了。

跌幅第六名

滴水湖馨苑·跌幅15%

短短两年，临港新城的房价坐了一次过山车。

2020年临港升级为自贸区，瞬间火爆全网，大家摩拳擦掌都想去抄底投资。

当时临港新房却不多，大家只好涌入二手市场，将滴水湖馨苑从2.5万推到了5万。

不到一年时间，房价翻了一倍！

2021年下半年临港新房开始集中上市，市场热度也开始下滑，临港房价绷不住了。

2021年下半年，滴水湖馨苑房价由5万降到了4万。

高位站岗的朋友，你们冷不冷？

这还不算完，疫情解封后房价继续下滑，现在已经降至3.5万以下。

疫情过后降幅达到15%的，真不多，滴水湖馨苑是一个代表。

当然如果从高峰期起算，跌幅可不止15%。

跌幅第五名

高兴花园·跌幅19%

去年高兴花园的业主一点都不高兴，房价由10万级跳水到6万级。

本以为春节过后见底，也有不少朋友选择了2022年初抄底入手。

没想到经过疫情，高兴花园二三四街坊继续下跌，现在成交价只有5.5-6万左右。

你们觉得高兴花园底在哪里？

跌幅第四名

梅园三街坊·跌幅23%

同样是著名学区房，梅园三街坊的跌幅不遑多让。

2020年底，梅园房价达到巅峰，屡次突破20万单价。

学区房遭受重创后一路跳水，2021年10月降至11-12万左右。当时可是10月份啊，房价反而降到谷底。

去他的金九银十。

春节前后房价有所回升，经过疫情封控，7月份又开始大幅下滑。

如果只算疫情后，降幅达到23%；

如果在高位算起，降幅已经达到45%左右。

600万的房子，270万跌没了，心疼不？

现在梅园三街坊的房价基本持平2017年初，2020年以来的涨幅全部打回原形。

也意味着梅园三街坊，五年没涨价。

跌幅第三名

万科海上传奇·跌幅23%

万科海上传奇能上榜，相信大家都始料未及。

御桥是强势区域，万科是强势楼盘，按道理讲应当坚挺，没想到也禁不住打。

今年年初万科海传还有12万以上的成交，没想到很快就降到11万以下。

当然万科海传起价低，2020年初连8万都不到。即使现在单价10万多也依旧跑赢大盘。

目前浦东不少客户回流内环，不知道御桥能不能顶住压力。

跌幅第二名

控江路1200弄·跌幅26%

盘点房价跌幅，自然少不了杨浦学区房——总体而言，杨浦学区房是外环内楼市最惨的群体之一。

控江二小学区房控江路1200弄，当下的成交价已经跌至6.5万出头。

就在疫情刚解封时还能卖到8万以上。

当然真正的跌幅始于2021年初，房价迅速由10万级降低至8万级。

比梅园三街坊更夸张，控江路1200弄房价实际上六年不涨。

中间有波动，无非是吸纳新的韭菜。

跌幅冠军

杨浦密云小区·跌幅33%

拿到冠军的，依旧是杨浦学区房。

密云小区近期几套成交价7-8万之间，进一步向高兴花园看齐——这里可是内环，而且是二师附小、铁岭中学双学区！

最辉煌时，密云小区成交价高达14万以上，只看单价简直就是豪宅。

其实小区品质一塌糊涂，除了学区外价值不大。

密云小区环境

2017年调研该小区时就跟大家讲过，密云小区风险实在太高了。2017年就卖到11万以上。

现在基本跌到了2016年的水平，抹去了一次涨幅还不够，还要抹掉上一轮涨幅。

如果只看疫情后，房价跌幅33%左右。如果在高位算起，都快跌了50%！

说腰斩不过分吧？

好在2016年那波实在够猛，2016年初买入，算算帐面可能还没亏损。

如果你在2021年1月份逃顶，那恭喜你。

而且这个小区短期还要下探，现在贝壳平台挂牌房源多达52套，三个月却只卖掉5要。

这去化难度，你感受一下。

抗跌小区一

翠湖天地御苑·涨幅20%

当然并不是所有小区都跌了，甚至还有小区逆流而上，继续上涨。典型的诸如各路豪宅（当然部分也有回落），翠湖天地就是代表。

春节前后，翠湖天地御苑成交价22万左右，解封后迅速上升到26万。短短几个月，继续冲了20%，全市罕见。

当然豪宅有补涨成分，拉长周期看翠湖刚刚跑平大盘。

毕竟2016年大涨之前，翠湖天地御苑就有单价10万以上的成交。

抗跌小区二

徐汇月季园·涨幅10%

即使是非豪宅，也有房价异常坚挺的小区，比如康健的月季园。

经历了2020年大涨后，月季园价格一直非常稳定。2021年微降，影响不大。近期甚至还有成交单价创了新高。

其实看过数据就会发现，大部分下跌小区发生在经济不景气的区域，经济强势区域相对坚挺。

徐汇现在经济强势，房价自然也顶得住，比如徐汇的学区房就比杨浦抗跌。

抗跌小区三

徐汇玉兰花苑

当然学区打压之下，徐汇学区房也曾经下滑过——主要是2021年1月份后。

2021年中旬，徐汇学区房企稳。

玉兰花苑对口四大公办之一汇师小学，疫情后房价相对坚挺。即使拉长周期看，该小区房价表现也优于杨浦的大部分学区房。

总体而言，上海房价还在分化，楼市下行时期更需要选对标的。

毕竟动辄几百万的得失，一般家庭很难承受这种风险。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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